Kiracının tahliyesine ilişkin güncel içtihatlar

Türk kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden bu yana ve özellikle son yıllarda yaşanan sosyo-ekonomik dalgalanmaların etkisiyle uygulamanın en dinamik ve uyuşmazlık potansiyeli en yüksek alanlarından biri haline gelmiştir. Taşınmaz mülkiyeti ile barınma hakkı gibi iki temel anayasal değerin kesişim noktasında yer alan kira sözleşmeleri, kanun koyucu tarafından tarihsel süreç içerisinde genel olarak kiracıyı koruyucu bir yaklaşımla düzenlenmiştir. Ancak mülkiyet hakkının özüne dokunan sınırlamalar, enflasyonist ortam, konut ve işyeri arzındaki yetersizlikler ile kira bedellerindeki fahiş artışlar, kiraya veren ile kiracı arasındaki menfaat dengesini kiraya veren aleyhine katlanılamaz bir boyuta taşımıştır. Bu durum, kiracıların tahliyesine ilişkin davaların nitelik ve nicelik olarak olağanüstü bir şekilde artmasına yol açmıştır. Türk mevzuatında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkı geniş tutulmuşken, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkanları kanunda sayılan sınırlı sebeplere tahdidi olarak bağlanmıştır. Yargıtay’ın ilgili hukuk daireleri ve Hukuk Genel Kurulu ise kanunun muğlak bıraktığı alanları doldurarak, somut olayın özelliklerine göre mülkiyet hakkı ile sosyal devlet ilkesi arasında hakkaniyete uygun bir denge kurmaya çalışan istikrarlı bir içtihat külliyatı oluşturmuştur. Son yıllarda yapılan yasal düzenlemeler, özellikle 7445 sayılı Kanun ile kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dava şartının getirilmesi ve bir dönem uygulanan yüzde yirmibeşlik artış sınırının kaldırılması gibi hususlar, içtihatların yönünü ve yargılama usullerini doğrudan etkilemiştir.
Kiracının tahliyesine ilişkin hukuki rejim, temelde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347, 350, 351, 352 ve 315. maddeleri başta olmak üzere konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler çerçevesinde şekillenmektedir. Kanun koyucu, genel esaslarda sözleşme serbestisini benimsemiş olsa da konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici kurallar ihdas ederek kiracının sebepsiz yere taşınmazdan çıkarılmasını engellemeyi amaçlamıştır. Kanuni düzenlemelere göre tahliye sebepleri; kiraya verenden kaynaklanan sebepler, kiracıdan kaynaklanan sebepler ve temerrüt gibi sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan sebepler olmak üzere ana kategorilere ayrılmaktadır. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler TBK m. 350 ve 351’de düzenlenmiş olup; kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi, taşınmazın yeniden inşası veya imarı ile yeni malikin gereksinimi bu grupta yer almaktadır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise TBK m. 352’de; geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması olarak tahdidi biçimde sayılmıştır. Bunların yanı sıra, belirsiz süreli veya on yıllık uzama süresini doldurmuş sözleşmelerde kiraya verenin herhangi bir sebebe dayanmaksızın sözleşmeyi sona erdirme hakkı TBK m. 347’de öngörülmüştür.
Uygulamada en çok uyuşmazlığa konu olan ve Yargıtay içtihatlarının en hassas değerlendirmeleri yaptığı alanların başında tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları gelmektedir. TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir. Yargıtay içtihatlarında tahliye taahhüdünün geçerlilik koşulları son derece sıkı şekil ve zaman şartlarına tabi tutulmuştur. Yüksek mahkemenin yerleşik kararlarında vurgulandığı üzere, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması ve serbest iradeye dayanması şarttır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyan veya teslimden önce alınan taahhütler, kiracının müzakere gücünün zayıflığından yararlanılarak alındığı karinesiyle geçersiz kabul edilmektedir. Buna karşılık, uygulamada sıklıkla karşılaşılan kiracının tanzim tarihi veya tahliye tarihi boş olan bir taahhütnameye imza atarak kiraya verene vermesi durumunda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireler “açığa imzanın atılmasıyla belgenin üzerinin sonradan doldurulmasına rıza gösterilmiş sayılacağı” ilkesini uygulamaktadır. Kiracı, boş taahhütnameye imza attığını ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz; aksini, yani belgenin iradesine aykırı olarak doldurulduğunu veya baskı altında alındığını Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca yazılı delille ispat etmek zorundadır. Yine son dönem içtihatlarında öne çıkan bir diğer husus, aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda eşin açık rızasının bulunmaması durumudur. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, taraf olmayan eşin kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelmesi halinde, diğer eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdü geçersiz hale gelebilmektedir. Yargıtay, bu konuda aile konutu şerhi verilmemiş olsa dahi, kiraya verenin taşınmazın aile konutu olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği durumlarda diğer eşin rızasının aranması gerektiğine hükmetmektedir.
Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimine dayalı tahliye davaları da güncel yargı kararlarında geniş yer tutmaktadır. TBK m. 350/1 gereğince gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması şarttır. Yargıtay’ın istikrarlı kararlarına göre, doğmamış veya gerçekleşmesi ihtimale bağlı olan ihtiyaçlar tahliye sebebi yapılamaz. Örneğin, henüz evlenmemiş ancak evlenme ihtimali olan çocuk için veya ileride kurulması planlanan bir iş için açılan davalar reddedilmektedir. Ancak ihtiyacın dava açıldığı tarihte var olması ve yargılama süresince devam etmesi aranır. Kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olması, konut ihtiyacının varlığı hususunda karine teşkil etmekte ve ihtiyacın zorunlu olduğunu göstermektedir. Benzer şekilde, kiraya verenin yurt dışından kesin dönüş yapması, sağlık sorunları nedeniyle asansörlü veya alt katta bir daireye taşınma zorunluluğunun doğması, ya da yetişkin çocuğunun ayrı bir evde yaşama isteği Yargıtay tarafından gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. Çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin mevcut işini geliştirmek veya yeni bir ticari faaliyete başlamak istemesi durumunda, bu faaliyetin yapılacağı taşınmazın niteliği, konumu ve yürütülecek işin gerekleri detaylıca bilirkişi marifetiyle incelenmekte, ihtiyacın samimiyeti test edilmektedir. Ayrıca kanun koyucu, gereksinim nedeniyle kiracıyı tahliye eden kiraya verenin, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını TBK m. 355 hükmü ile kurala bağlamış, aksi halde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme yükümlülüğü getirmiştir. Yargıtay, bu yaptırımın uygulanabilmesi için tahliyenin mahkeme kararı veya icra marifetiyle cebri icra yoluyla gerçekleşmiş olması gerektiği, tarafların rızasıyla veya ikale sözleşmesiyle taşınmazın tahliye edilmesi halinde tazminat hükümlerinin uygulanmayacağı yönünde içtihat tesis etmiştir.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye kurumu ise TBK m. 351’de düzenlenmiş olup, taşınmazı sonradan edinen kişinin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi şartına bağlanmıştır. Bu bildirimin ardından yeni malik, edinme tarihinden altı ay sonra açacağı bir davayla kiralananın tahliyesini isteyebileceği gibi, dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de tahliye talep edebilir. Yargıtay güncel kararlarında, bir aylık ihtar şartının hak düşürücü süre niteliğinde olduğunu, bu sürenin kaçırılması halinde yeni malikin kazanım sebebine dayanarak altı ayın sonunda dava açma hakkını kaybedeceğini, ancak sözleşmenin sonunu bekleyerek genel gereksinim hükümlerine göre dava açabileceğini karara bağlamaktadır. Burada da yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu hususundaki ispat yükü davacı malik üzerindedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin süresinin dolması, kural olarak kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermez. TBK m. 347 uyarınca, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise ancak on yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin feshetme hakkına sahip olur. Bu düzenleme uygulamada “10 yıllık uzama süresi” olarak bilinmekte ve hesaplanması hususunda ciddi içtihat farklılıkları ve karmaşalar yaşanmaktaydı. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun netleştirdiği esasa göre; örneğin bir yıl süreli yapılmış bir kira sözleşmesinde, ilk bir yıllık birim süre bittikten sonra başlayan uzama süresinin on yılı doldurması gerekir. Yani toplamda on bir yıllık bir sürenin geçmesi şarttır. Bu sürenin dolmasını izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiraya verenin kiracıya fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Yargıtay, üç aylık bildirim süresinin hesabında tebliğ tarihini esas almakta, bildirimin sözleşme süresinin bitiminden üç ay önce kiracının eline ulaşmış olmasını aramamaktadır; ancak ihtarnamenin süresinde tebliğ edilmiş olması davanın ön şartıdır.
Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi ve bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermesi de sık başvurulan tahliye nedenlerindendir. TBK m. 315 uyarınca, muaccel olan kira bedelini ödemeyen kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verilerek, bu süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceği yazılı olarak bildirilir. Bu ödeme ihtarına rağmen otuz günlük süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Öte yandan TBK m. 352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ise, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması gerekir. Yargıtay içtihatlarına göre, ihtarların haklı sayılabilmesi için muaccel olmuş bir borca ilişkin olması, hangi aya ait olduğunun açıkça gösterilmesi ve kiracının ihtardan sonra ödeme yapmış olması şarttır. İhtar tebliğ edilmeden önce ödenmiş borçlar için çekilen ihtarlar haklı ihtar sayılmaz. Ayrıca, aynı ödeme dönemi veya aynı ay için birden fazla ihtar gönderilmesi halinde bunlar tek ihtar olarak değerlendirilir.
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi gereğince, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Bu yasal değişiklik, tahliye davalarının usulü yönünden köklü bir dönüşüm yaratmıştır. Yargıtay’ın en güncel değerlendirmelerinde, dava şartı arabuluculuk tutanağının dava açılırken mahkemeye sunulması veya mahkemece verilen kesin süre içinde dosyaya kazandırılması gerektiği, aksi halde davanın usulden reddedileceği emredici kural olarak uygulanmaktadır. Kiraya veren, ister tahliye taahhüdüne, ister gereksinime, isterse iki haklı ihtara dayansın, mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecini işletmek ve “anlaşılamadığına dair son tutanağı” almak zorundadır. Ancak icra takibi yoluyla başlatılan tahliye süreçlerinde (örneğin örnek no 13 veya örnek no 14 takipleri) takibe itiraz edilmesi üzerine açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davaları bakımından icra mahkemelerinin görev alanına giren durumlarda arabuluculuk dava şartının aranıp aranmayacağı hususu doktrinde ve derece mahkemelerinde tartışılmış, Yargıtay icra mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davalarının arabuluculuk dava şartına tabi olmadığı, ancak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak itirazın iptali ve tahliye davalarında arabuluculuğun zorunlu olduğu yönündeki karma içtihat yapısını oturtmuştur.
Kira hukukundaki bir diğer önemli parametre ise 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona eren yüzde yirmibeşlik yasal zam sınırıdır. Bu geçici maddenin yürürlükten kalkmasıyla birlikte konut kiralarında uygulanacak tavan artış oranı, yeniden TBK m. 344 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) twelve aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak uygulanmaya başlanmıştır. Bu durum, kira bedelinin tespiti davaları ile temerrüt ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarını doğrudan etkilemiştir. Zira yüzde yirmibeşlik sınır döneminde yapılan yetersiz artışlar nedeniyle kiraya verenler eksik ödeme gerekçesiyle temerrüt takipleri başlatmış, Yargıtay ise geçici madde döneminde yasal sınırın üzerinde yapılan anlaşmaların geçersizliğini koruduğunu, kiracının yasal sınıra uygun yaptığı ödemelerin temerrüt oluşturmayacağını karara bağlamıştır.
Tüm bu kanuni düzenlemeler ve yargı kararları bir arada değerlendirildiğinde, Türk kira hukukunda kiracının tahliyesine ilişkin rejim, katı şekil şartlarına ve sürelere tabi tutulmuş son derece teknik bir süreçtir. Yargıtay içtihatları, bir taraftan kiracının barınma hakkını ve hukuki güvenliğini korumaya çalışırken, diğer taraftan Mülkiyet Hakkı kısıtlanan kiraya verenin hakkının özüne dokunulmaması ilkesi doğrultusunda dengeleyici bir işlev görmektedir. Tahliye taahhütlerinde atılan imzaların bağlayıcılığı, gereksinim iddialarının somut delillerle ispatı, sürelerin gün bazında doğru hesaplanması ve yeni dönemde arabuluculuk dava şartının eksiksiz yerine getirilmesi tahliye istemlerinin kabulü için hayati önem taşımaktadır. Mülkiyet hakkı ile kiracının korunması arasındaki hassas dengenin korunması, ancak kanun maddelerinin Yargıtay’ın güncel ve amaca uygun yorumlarıyla birlikte uygulanması suretiyle mümkün olmaktadır. Uygulayıcıların ve hukukçuların, değişen mevzuat hükümlerini Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairesinin güncel kararları ışığında bütüncül bir bakış açısıyla analiz etmeleri, muhtemel hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından zorunluluk arz etmektedir.