Kamulaştırmasız El Atma Konusunda Neler Yapılabilir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin Anayasa ve kanunlarla öngörülen kamulaştırma usulünü işletmeksizin özel mülkiyete konu taşınmazlara fiilen veya hukuken müdahale etmesi sonucunda ortaya çıkan hukuka aykırı bir durumdur. Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış olup, bu hakka yapılacak müdahalelerin ancak kamu yararı amacıyla ve kanunda öngörülen usullere uygun şekilde gerçekleştirilmesi mümkündür. İdarenin bu kurallara aykırı davranması halinde kamulaştırmasız el atma nedeniyle hak sahiplerinin tazminat talep etme veya diğer hukuki yollara başvurma hakları doğmaktadır.

Kamulaştırmasız El Atmanın Tanımı

Kamulaştırmasız el atma, idarenin herhangi bir kamulaştırma kararı almadan veya kamulaştırma bedelini ödemeden taşınmaza fiilen el koyması ya da taşınmazın kullanımını önemli ölçüde kısıtlayacak hukuki işlemler tesis etmesidir. Bu kavram öğreti ve yargı kararları doğrultusunda ikiye ayrılmaktadır:

• Fiili kamulaştırmasız el atma,
• Hukuki kamulaştırmasız el atma.

Her iki durumda da mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olmakla birlikte uygulanacak hukuki sonuçlar ve dava şartları farklılık göstermektedir.

Fiili Kamulaştırmasız El Atma

Fiili el atma, idarenin taşınmaz üzerine yol, park, okul, hastane, yeşil alan, altyapı tesisi veya benzeri kamu hizmetine yönelik kalıcı tesisler yaparak malikinin taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini ortadan kaldırmasıdır.

Örneğin;

• Taşınmazdan yol geçirilmesi,
• Belediye tarafından park yapılması,
• DSİ tarafından kanal açılması,
• TEDAŞ veya diğer kamu kurumlarınca trafo kurulması,
• Belediyenin taşınmazı otopark olarak kullanması

fiili el atma niteliğindedir.

Bu durumda malik artık taşınmazını kullanamamaktadır. Fiili müdahale devam ettiği sürece ihlal de devam etmektedir.

Hukuki Kamulaştırmasız El Atma

Hukuki el atmada idare taşınmaza fiziksel olarak girmemektedir. Ancak imar planı, sit kararı, yeşil alan, okul alanı, park alanı, yol alanı veya benzeri plan kararları nedeniyle taşınmazın kullanılmasını uzun süre engellemekte ve mülkiyet hakkını aşırı derecede sınırlamaktadır.

Örneğin;

• İmar planında yıllarca park alanı olarak bırakılan taşınmaz,
• Eğitim tesisi alanında kalan arsa,
• Resmî kurum alanı olarak ayrılan taşınmaz,
• Kamusal kullanım amacıyla ayrıldığı halde uzun yıllar kamulaştırılmayan parseller

hukuki el atma kapsamında değerlendirilmektedir.

Yargısal uygulamada, yalnızca imar planında kamu hizmetine ayrılmış olma tek başına yeterli görülmemekte; bu kısıtlamanın makul süreyi aşacak şekilde devam etmesi ve malikin mülkiyet hakkını fiilen kullanamaz hale getirmesi aranmaktadır.

Dava Konusu Talepler

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılabilecek davalarda talep sonucunun belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Hak sahibi;

• Kamulaştırmasız el atma bedelinin tahsilini,
• Taşınmaz bedelinin tespitini,
• Ecrimisil talebini,
• Müdahalenin önlenmesini,
• Eski hale getirmeyi,
• Faiz talebini,
• Yargılama giderleri ile vekâlet ücretini

isteyebilir.

Somut olayın özelliklerine göre bu talepler birlikte veya ayrı ayrı ileri sürülebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kamulaştırmasız el atma davalarında görevli mahkeme genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı uygulanmaktadır.

İspat Araçları

Davacının mülkiyet hakkını ve idarenin müdahalesini ispatlaması gerekir.

Başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları,
• Kadastro paftaları,
• İmar planları,
• Uydu görüntüleri,
• Belediye yazışmaları,
• Bilirkişi incelemesi,
• Keşif,
• Tanık beyanları,
• Hava fotoğrafları.

Özellikle keşif ve bilirkişi raporları davanın sonucunu belirleyen en önemli delillerdendir.

Bedelin Belirlenmesi

Taşınmaz bedeli belirlenirken 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun değerleme esasları uygulanmaktadır.

Bu kapsamda;

• Taşınmazın yüzölçümü,
• İmar durumu,
• Emsal satışlar,
• Konumu,
• Kullanım şekli,
• Gelir getirici niteliği,
• Arsa veya arazi vasfı,
• Üzerindeki muhdesatlar

bilirkişiler tarafından birlikte değerlendirilmektedir.

Bedelin dava tarihindeki gerçek piyasa değerini yansıtması gerekmektedir.

Faiz Uygulaması

Kamulaştırmasız el atma davalarında faiz konusu uygulamada en çok tartışılan hususlardan biridir.

Genel olarak bedel davalarında dava tarihinden itibaren yasal faize hükmedilmektedir. Ancak somut olayın özelliklerine göre farklı değerlendirmeler yapılabilmektedir. Bu nedenle dava dilekçesinde faiz talebinin açık şekilde belirtilmesi önem taşımaktadır.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Fiili kamulaştırmasız el atmada Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararları doğrultusunda mülkiyet hakkı ihlali devam ettiği sürece zamanaşımının işlemeyeceği yönünde kabul gören bir yaklaşım bulunmaktadır.

Hukuki el atmada ise her olayın özelliğine göre değerlendirme yapılmakta; özellikle uzun yıllar kamulaştırılmayan imar planı kısıtlamalarının mülkiyet hakkını ihlal ettiği kabul edilmektedir.

Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Yaklaşımı

Anayasa Mahkemesi bireysel başvuru kararlarında, mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerde adil denge ilkesine büyük önem vermektedir. İdarenin taşınmazı uzun yıllar kamulaştırmaması veya malikin taşınmazından yararlanmasını aşırı derecede sınırlandırması mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilmektedir.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi kapsamında mülkiyet hakkının korunmasını temel haklardan biri olarak görmekte; kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasında adil bir denge kurulmasını zorunlu kabul etmektedir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar

Kamulaştırmasız el atma davalarında uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• İmar planlarının uzun yıllar uygulanmaması,
• Bilirkişi raporları arasındaki değer farklılıkları,
• Fiili el atmanın başlangıç tarihinin tespiti,
• Faiz başlangıcı konusundaki uyuşmazlıklar,
• Taşınmazın imar durumunun yanlış değerlendirilmesi,
• İdarenin farklı savunmalar ileri sürmesi,
• Kısmi dava açılması halinde bedelin belirlenmesi,
• Birden fazla idarenin sorumluluğu.

Bu hususlar dava stratejisinin belirlenmesinde dikkatle değerlendirilmelidir.

Sonuç

Kamulaştırmasız el atma davaları, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik en önemli dava türlerinden biridir. İdarenin kamu hizmetini yerine getirirken hukuk devleti ilkesine uygun hareket etmesi zorunludur. Kamulaştırma yapılmaksızın taşınmaza müdahale edilmesi veya taşınmazın uzun yıllar kamusal kullanıma ayrılarak malikinin tasarruf hakkının ortadan kaldırılması, hukuk düzeni tarafından korunmamaktadır.

Hak sahiplerinin dava açmadan önce taşınmazın hukuki ve fiili durumunu ayrıntılı şekilde incelemeleri, imar planlarını, tapu kayıtlarını ve müdahalenin kapsamını tespit etmeleri büyük önem taşımaktadır. Özellikle keşif ve bilirkişi incelemeleriyle desteklenen iyi hazırlanmış bir dava dosyası, hak kayıplarının önlenmesi bakımından belirleyici rol oynamaktadır.

Son yıllarda Anayasa Mahkemesi, Yargıtay ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararları birlikte değerlendirildiğinde, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik daha güçlü bir yargısal yaklaşım benimsendiği görülmektedir. Bu nedenle kamulaştırmasız el atma nedeniyle mağdur olan taşınmaz maliklerinin hak arama yollarını etkin biçimde kullanmaları, hukuk devleti ilkesinin gereği olduğu kadar mülkiyet hakkının korunmasının da doğal sonucudur.