T\u00fcrk kira hukuku, 6098 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nun y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesinden bu yana ve \u00f6zellikle son y\u0131llarda ya\u015fanan sosyo-ekonomik dalgalanmalar\u0131n etkisiyle uygulaman\u0131n en dinamik ve uyu\u015fmazl\u0131k potansiyeli en y\u00fcksek alanlar\u0131ndan biri haline gelmi\u015ftir. Ta\u015f\u0131nmaz m\u00fclkiyeti ile bar\u0131nma hakk\u0131 gibi iki temel anayasal de\u011ferin kesi\u015fim noktas\u0131nda yer alan kira s\u00f6zle\u015fmeleri, kanun koyucu taraf\u0131ndan tarihsel s\u00fcre\u00e7 i\u00e7erisinde genel olarak kirac\u0131y\u0131 koruyucu bir yakla\u015f\u0131mla d\u00fczenlenmi\u015ftir. Ancak m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n \u00f6z\u00fcne dokunan s\u0131n\u0131rlamalar, enflasyonist ortam, konut ve i\u015fyeri arz\u0131ndaki yetersizlikler ile kira bedellerindeki fahi\u015f art\u0131\u015flar, kiraya veren ile kirac\u0131 aras\u0131ndaki menfaat dengesini kiraya veren aleyhine katlan\u0131lamaz bir boyuta ta\u015f\u0131m\u0131\u015ft\u0131r. Bu durum, kirac\u0131lar\u0131n tahliyesine ili\u015fkin davalar\u0131n nitelik ve nicelik olarak ola\u011fan\u00fcst\u00fc bir \u015fekilde artmas\u0131na yol a\u00e7m\u0131\u015ft\u0131r. T\u00fcrk mevzuat\u0131nda konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda kirac\u0131n\u0131n s\u00f6zle\u015fmeyi tek tarafl\u0131 fesih hakk\u0131 geni\u015f tutulmu\u015fken, kiraya verenin s\u00f6zle\u015fmeyi sona erdirme imkanlar\u0131 kanunda say\u0131lan s\u0131n\u0131rl\u0131 sebeplere tahdidi olarak ba\u011flanm\u0131\u015ft\u0131r. Yarg\u0131tay\u2019\u0131n ilgili hukuk daireleri ve Hukuk Genel Kurulu ise kanunun mu\u011flak b\u0131rakt\u0131\u011f\u0131 alanlar\u0131 doldurarak, somut olay\u0131n \u00f6zelliklerine g\u00f6re m\u00fclkiyet hakk\u0131 ile sosyal devlet ilkesi aras\u0131nda hakkaniyete uygun bir denge kurmaya \u00e7al\u0131\u015fan istikrarl\u0131 bir i\u00e7tihat k\u00fclliyat\u0131 olu\u015fturmu\u015ftur. Son y\u0131llarda yap\u0131lan yasal d\u00fczenlemeler, \u00f6zellikle 7445 say\u0131l\u0131 Kanun ile kira uyu\u015fmazl\u0131klar\u0131nda zorunlu arabuluculuk dava \u015fart\u0131n\u0131n getirilmesi ve bir d\u00f6nem uygulanan y\u00fczde yirmibe\u015flik art\u0131\u015f s\u0131n\u0131r\u0131n\u0131n kald\u0131r\u0131lmas\u0131 gibi hususlar, i\u00e7tihatlar\u0131n y\u00f6n\u00fcn\u00fc ve yarg\u0131lama usullerini do\u011frudan etkilemi\u015ftir.
\nKirac\u0131n\u0131n tahliyesine ili\u015fkin hukuki rejim, temelde 6098 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nun 347, 350, 351, 352 ve 315. maddeleri ba\u015fta olmak \u00fczere konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na \u00f6zg\u00fc h\u00fck\u00fcmler \u00e7er\u00e7evesinde \u015fekillenmektedir. Kanun koyucu, genel esaslarda s\u00f6zle\u015fme serbestisini benimsemi\u015f olsa da konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda emredici kurallar ihdas ederek kirac\u0131n\u0131n sebepsiz yere ta\u015f\u0131nmazdan \u00e7\u0131kar\u0131lmas\u0131n\u0131 engellemeyi ama\u00e7lam\u0131\u015ft\u0131r. Kanuni d\u00fczenlemelere g\u00f6re tahliye sebepleri; kiraya verenden kaynaklanan sebepler, kirac\u0131dan kaynaklanan sebepler ve temerr\u00fct gibi s\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131l\u0131ktan kaynaklanan sebepler olmak \u00fczere ana kategorilere ayr\u0131lmaktad\u0131r. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler TBK m. 350 ve 351\u2019de d\u00fczenlenmi\u015f olup; kiraya verenin kendisinin, e\u015finin, altsoyunun, \u00fcstsoyunun veya kanun gere\u011fi bakmakla y\u00fck\u00fcml\u00fc oldu\u011fu di\u011fer ki\u015filerin konut veya i\u015fyeri gereksinimi, ta\u015f\u0131nmaz\u0131n yeniden in\u015fas\u0131 veya imar\u0131 ile yeni malikin gereksinimi bu grupta yer almaktad\u0131r. Kirac\u0131dan kaynaklanan sebepler ise TBK m. 352\u2019de; ge\u00e7erli bir tahliye taahh\u00fcd\u00fcn\u00fcn bulunmas\u0131, bir kira y\u0131l\u0131 i\u00e7inde iki hakl\u0131 ihtara sebebiyet verilmesi ve kirac\u0131n\u0131n veya birlikte ya\u015fad\u0131\u011f\u0131 e\u015finin ayn\u0131 il\u00e7e veya belde belediye s\u0131n\u0131rlar\u0131 i\u00e7inde oturmaya elveri\u015fli bir konutunun bulunmas\u0131 olarak tahdidi bi\u00e7imde say\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r. Bunlar\u0131n yan\u0131 s\u0131ra, belirsiz s\u00fcreli veya on y\u0131ll\u0131k uzama s\u00fcresini doldurmu\u015f s\u00f6zle\u015fmelerde kiraya verenin herhangi bir sebebe dayanmaks\u0131z\u0131n s\u00f6zle\u015fmeyi sona erdirme hakk\u0131 TBK m. 347\u2019de \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr.
\nUygulamada en \u00e7ok uyu\u015fmazl\u0131\u011fa konu olan ve Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131n\u0131n en hassas de\u011ferlendirmeleri yapt\u0131\u011f\u0131 alanlar\u0131n ba\u015f\u0131nda tahliye taahh\u00fcd\u00fcne dayal\u0131 tahliye davalar\u0131 gelmektedir. TBK m. 352\/1 uyar\u0131nca kirac\u0131, kiralanan\u0131n teslim edilmesinden sonra, kiraya verene kar\u015f\u0131, kiralanan\u0131 belli bir tarihte bo\u015faltmay\u0131 yaz\u0131l\u0131 olarak \u00fcstlendi\u011fi halde bo\u015faltmam\u0131\u015fsa, kiraya veren s\u00f6zle\u015fmeyi bu tarihten ba\u015flayarak bir ay i\u00e7inde icraya ba\u015fvurarak veya dava a\u00e7arak sona erdirebilir. Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131nda tahliye taahh\u00fcd\u00fcn\u00fcn ge\u00e7erlilik ko\u015fullar\u0131 son derece s\u0131k\u0131 \u015fekil ve zaman \u015fartlar\u0131na tabi tutulmu\u015ftur. Y\u00fcksek mahkemenin yerle\u015fik kararlar\u0131nda vurguland\u0131\u011f\u0131 \u00fczere, tahliye taahh\u00fcd\u00fcn\u00fcn ge\u00e7erli olabilmesi i\u00e7in yaz\u0131l\u0131 \u015fekilde yap\u0131lmas\u0131, kiralanan\u0131n tesliminden sonraki bir tarihte verilmi\u015f olmas\u0131 ve serbest iradeye dayanmas\u0131 \u015fartt\u0131r. Kira s\u00f6zle\u015fmesi ile ayn\u0131 tarihi ta\u015f\u0131yan veya teslimden \u00f6nce al\u0131nan taahh\u00fctler, kirac\u0131n\u0131n m\u00fczakere g\u00fcc\u00fcn\u00fcn zay\u0131fl\u0131\u011f\u0131ndan yararlan\u0131larak al\u0131nd\u0131\u011f\u0131 karinesiyle ge\u00e7ersiz kabul edilmektedir. Buna kar\u015f\u0131l\u0131k, uygulamada s\u0131kl\u0131kla kar\u015f\u0131la\u015f\u0131lan kirac\u0131n\u0131n tanzim tarihi veya tahliye tarihi bo\u015f olan bir taahh\u00fctnameye imza atarak kiraya verene vermesi durumunda, Yarg\u0131tay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireler “a\u00e7\u0131\u011fa imzan\u0131n at\u0131lmas\u0131yla belgenin \u00fczerinin sonradan doldurulmas\u0131na r\u0131za g\u00f6sterilmi\u015f say\u0131laca\u011f\u0131” ilkesini uygulamaktad\u0131r. Kirac\u0131, bo\u015f taahh\u00fctnameye imza att\u0131\u011f\u0131n\u0131 ileri s\u00fcrerek sorumluluktan kurtulamaz; aksini, yani belgenin iradesine ayk\u0131r\u0131 olarak dolduruldu\u011funu veya bask\u0131 alt\u0131nda al\u0131nd\u0131\u011f\u0131n\u0131 Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyar\u0131nca yaz\u0131l\u0131 delille ispat etmek zorundad\u0131r. Yine son d\u00f6nem i\u00e7tihatlar\u0131nda \u00f6ne \u00e7\u0131kan bir di\u011fer husus, aile konutu niteli\u011findeki ta\u015f\u0131nmazlarda e\u015fin a\u00e7\u0131k r\u0131zas\u0131n\u0131n bulunmamas\u0131 durumudur. T\u00fcrk Medeni Kanunu\u2019nun 194. maddesi uyar\u0131nca aile konutu olarak kullan\u0131lan ta\u015f\u0131nmazlarda, taraf olmayan e\u015fin kiraya verene yapaca\u011f\u0131 bildirimle s\u00f6zle\u015fmenin taraf\u0131 haline gelmesi halinde, di\u011fer e\u015fin tek ba\u015f\u0131na verdi\u011fi tahliye taahh\u00fcd\u00fc ge\u00e7ersiz hale gelebilmektedir. Yarg\u0131tay, bu konuda aile konutu \u015ferhi verilmemi\u015f olsa dahi, kiraya verenin ta\u015f\u0131nmaz\u0131n aile konutu oldu\u011funu bildi\u011fi veya bilmesi gerekti\u011fi durumlarda di\u011fer e\u015fin r\u0131zas\u0131n\u0131n aranmas\u0131 gerekti\u011fine h\u00fckmetmektedir.
\nKiraya verenin veya yak\u0131nlar\u0131n\u0131n konut ya da i\u015fyeri gereksinimine dayal\u0131 tahliye davalar\u0131 da g\u00fcncel yarg\u0131 kararlar\u0131nda geni\u015f yer tutmaktad\u0131r. TBK m. 350\/1 gere\u011fince gereksinim nedeniyle tahliye davas\u0131 a\u00e7\u0131labilmesi i\u00e7in ihtiyac\u0131n “ger\u00e7ek, samimi ve zorunlu” olmas\u0131 \u015fartt\u0131r. Yarg\u0131tay\u2019\u0131n istikrarl\u0131 kararlar\u0131na g\u00f6re, do\u011fmam\u0131\u015f veya ger\u00e7ekle\u015fmesi ihtimale ba\u011fl\u0131 olan ihtiya\u00e7lar tahliye sebebi yap\u0131lamaz. \u00d6rne\u011fin, hen\u00fcz evlenmemi\u015f ancak evlenme ihtimali olan \u00e7ocuk i\u00e7in veya ileride kurulmas\u0131 planlanan bir i\u015f i\u00e7in a\u00e7\u0131lan davalar reddedilmektedir. Ancak ihtiyac\u0131n dava a\u00e7\u0131ld\u0131\u011f\u0131 tarihte var olmas\u0131 ve yarg\u0131lama s\u00fcresince devam etmesi aran\u0131r. Kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olmas\u0131, konut ihtiyac\u0131n\u0131n varl\u0131\u011f\u0131 hususunda karine te\u015fkil etmekte ve ihtiyac\u0131n zorunlu oldu\u011funu g\u00f6stermektedir. Benzer \u015fekilde, kiraya verenin yurt d\u0131\u015f\u0131ndan kesin d\u00f6n\u00fc\u015f yapmas\u0131, sa\u011fl\u0131k sorunlar\u0131 nedeniyle asans\u00f6rl\u00fc veya alt katta bir daireye ta\u015f\u0131nma zorunlulu\u011funun do\u011fmas\u0131, ya da yeti\u015fkin \u00e7ocu\u011funun ayr\u0131 bir evde ya\u015fama iste\u011fi Yarg\u0131tay taraf\u0131ndan ger\u00e7ek ve samimi ihtiya\u00e7 olarak kabul edilmektedir. \u00c7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda ise kiraya verenin mevcut i\u015fini geli\u015ftirmek veya yeni bir ticari faaliyete ba\u015flamak istemesi durumunda, bu faaliyetin yap\u0131laca\u011f\u0131 ta\u015f\u0131nmaz\u0131n niteli\u011fi, konumu ve y\u00fcr\u00fct\u00fclecek i\u015fin gerekleri detayl\u0131ca bilirki\u015fi marifetiyle incelenmekte, ihtiyac\u0131n samimiyeti test edilmektedir. Ayr\u0131ca kanun koyucu, gereksinim nedeniyle kirac\u0131y\u0131 tahliye eden kiraya verenin, hakl\u0131 bir sebep olmaks\u0131z\u0131n ta\u015f\u0131nmaz\u0131 \u00fc\u00e7 y\u0131l ge\u00e7medik\u00e7e eski kirac\u0131s\u0131ndan ba\u015fkas\u0131na kiralayamayaca\u011f\u0131n\u0131 TBK m. 355 h\u00fckm\u00fc ile kurala ba\u011flam\u0131\u015f, aksi halde eski kirac\u0131ya son kira y\u0131l\u0131nda \u00f6denmi\u015f olan bir y\u0131ll\u0131k kira bedelinden az olmamak \u00fczere tazminat \u00f6deme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc getirmi\u015ftir. Yarg\u0131tay, bu yapt\u0131r\u0131m\u0131n uygulanabilmesi i\u00e7in tahliyenin mahkeme karar\u0131 veya icra marifetiyle cebri icra yoluyla ger\u00e7ekle\u015fmi\u015f olmas\u0131 gerekti\u011fi, taraflar\u0131n r\u0131zas\u0131yla veya ikale s\u00f6zle\u015fmesiyle ta\u015f\u0131nmaz\u0131n tahliye edilmesi halinde tazminat h\u00fck\u00fcmlerinin uygulanmayaca\u011f\u0131 y\u00f6n\u00fcnde i\u00e7tihat tesis etmi\u015ftir.
\nYeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye kurumu ise TBK m. 351\u2019de d\u00fczenlenmi\u015f olup, ta\u015f\u0131nmaz\u0131 sonradan edinen ki\u015finin edinme tarihinden itibaren bir ay i\u00e7inde durumu kirac\u0131ya yaz\u0131l\u0131 olarak bildirmesi \u015fart\u0131na ba\u011flanm\u0131\u015ft\u0131r. Bu bildirimin ard\u0131ndan yeni malik, edinme tarihinden alt\u0131 ay sonra a\u00e7aca\u011f\u0131 bir davayla kiralanan\u0131n tahliyesini isteyebilece\u011fi gibi, dilerse s\u00f6zle\u015fme s\u00fcresinin bitiminden itibaren bir ay i\u00e7inde a\u00e7aca\u011f\u0131 dava ile de tahliye talep edebilir. Yarg\u0131tay g\u00fcncel kararlar\u0131nda, bir ayl\u0131k ihtar \u015fart\u0131n\u0131n hak d\u00fc\u015f\u00fcr\u00fcc\u00fc s\u00fcre niteli\u011finde oldu\u011funu, bu s\u00fcrenin ka\u00e7\u0131r\u0131lmas\u0131 halinde yeni malikin kazan\u0131m sebebine dayanarak alt\u0131 ay\u0131n sonunda dava a\u00e7ma hakk\u0131n\u0131 kaybedece\u011fini, ancak s\u00f6zle\u015fmenin sonunu bekleyerek genel gereksinim h\u00fck\u00fcmlerine g\u00f6re dava a\u00e7abilece\u011fini karara ba\u011flamaktad\u0131r. Burada da yeni malikin ihtiyac\u0131n\u0131n ger\u00e7ek, samimi ve zorunlu oldu\u011fu hususundaki ispat y\u00fck\u00fc davac\u0131 malik \u00fczerindedir.
\nKonut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda s\u00f6zle\u015fmenin s\u00fcresinin dolmas\u0131, kural olarak kiraya verene s\u00f6zle\u015fmeyi sona erdirme hakk\u0131 vermez. TBK m. 347 uyar\u0131nca, kirac\u0131 s\u00f6zle\u015fme s\u00fcresinin bitiminden en az on be\u015f g\u00fcn \u00f6nce bildirimde bulunmad\u0131\u011f\u0131 s\u00fcrece s\u00f6zle\u015fme ayn\u0131 ko\u015fullarla bir y\u0131l i\u00e7in uzat\u0131lm\u0131\u015f say\u0131l\u0131r. Kiraya veren ise ancak on y\u0131ll\u0131k uzama s\u00fcresinin sonunda s\u00f6zle\u015fmeyi herhangi bir gerek\u00e7e g\u00f6stermeksizin feshetme hakk\u0131na sahip olur. Bu d\u00fczenleme uygulamada “10 y\u0131ll\u0131k uzama s\u00fcresi” olarak bilinmekte ve hesaplanmas\u0131 hususunda ciddi i\u00e7tihat farkl\u0131l\u0131klar\u0131 ve karma\u015falar ya\u015fanmaktayd\u0131. Yarg\u0131tay Hukuk Genel Kurulu\u2019nun netle\u015ftirdi\u011fi esasa g\u00f6re; \u00f6rne\u011fin bir y\u0131l s\u00fcreli yap\u0131lm\u0131\u015f bir kira s\u00f6zle\u015fmesinde, ilk bir y\u0131ll\u0131k birim s\u00fcre bittikten sonra ba\u015flayan uzama s\u00fcresinin on y\u0131l\u0131 doldurmas\u0131 gerekir. Yani toplamda on bir y\u0131ll\u0131k bir s\u00fcrenin ge\u00e7mesi \u015fartt\u0131r. Bu s\u00fcrenin dolmas\u0131n\u0131 izleyen her uzama y\u0131l\u0131n\u0131n bitiminden en az \u00fc\u00e7 ay \u00f6nce kiraya verenin kirac\u0131ya fesih bildiriminde bulunmas\u0131 gerekmektedir. Yarg\u0131tay, \u00fc\u00e7 ayl\u0131k bildirim s\u00fcresinin hesab\u0131nda tebli\u011f tarihini esas almakta, bildirimin s\u00f6zle\u015fme s\u00fcresinin bitiminden \u00fc\u00e7 ay \u00f6nce kirac\u0131n\u0131n eline ula\u015fm\u0131\u015f olmas\u0131n\u0131 aramamaktad\u0131r; ancak ihtarnamenin s\u00fcresinde tebli\u011f edilmi\u015f olmas\u0131 davan\u0131n \u00f6n \u015fart\u0131d\u0131r.
\nKirac\u0131n\u0131n kira bedelini \u00f6demede temerr\u00fcde d\u00fc\u015fmesi ve bir kira y\u0131l\u0131 i\u00e7erisinde iki hakl\u0131 ihtara sebebiyet vermesi de s\u0131k ba\u015fvurulan tahliye nedenlerindendir. TBK m. 315 uyar\u0131nca, muaccel olan kira bedelini \u00f6demeyen kirac\u0131ya konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda en az otuz g\u00fcn s\u00fcre verilerek, bu s\u00fcre i\u00e7inde \u00f6deme yap\u0131lmad\u0131\u011f\u0131 takdirde s\u00f6zle\u015fmenin feshedilece\u011fi yaz\u0131l\u0131 olarak bildirilir. Bu \u00f6deme ihtar\u0131na ra\u011fmen otuz g\u00fcnl\u00fck s\u00fcre i\u00e7inde \u00f6deme yap\u0131lmazsa kiraya veren tahliye davas\u0131 a\u00e7abilir. \u00d6te yandan TBK m. 352\/2\u2019de d\u00fczenlenen iki hakl\u0131 ihtar nedeniyle tahliye davas\u0131nda ise, bir y\u0131ldan k\u0131sa s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde kira s\u00fcresi i\u00e7inde, bir y\u0131l ve daha uzun s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde ise bir kira y\u0131l\u0131 veya bir kira y\u0131l\u0131n\u0131 a\u015fan s\u00fcre i\u00e7inde kira bedelini \u00f6demedi\u011fi i\u00e7in kirac\u0131ya yaz\u0131l\u0131 olarak iki hakl\u0131 ihtarda bulunulmu\u015f olmas\u0131 gerekir. Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131na g\u00f6re, ihtarlar\u0131n hakl\u0131 say\u0131labilmesi i\u00e7in muaccel olmu\u015f bir borca ili\u015fkin olmas\u0131, hangi aya ait oldu\u011funun a\u00e7\u0131k\u00e7a g\u00f6sterilmesi ve kirac\u0131n\u0131n ihtardan sonra \u00f6deme yapm\u0131\u015f olmas\u0131 \u015fartt\u0131r. \u0130htar tebli\u011f edilmeden \u00f6nce \u00f6denmi\u015f bor\u00e7lar i\u00e7in \u00e7ekilen ihtarlar hakl\u0131 ihtar say\u0131lmaz. Ayr\u0131ca, ayn\u0131 \u00f6deme d\u00f6nemi veya ayn\u0131 ay i\u00e7in birden fazla ihtar g\u00f6nderilmesi halinde bunlar tek ihtar olarak de\u011ferlendirilir.
\n1 Eyl\u00fcl 2023 tarihi itibar\u0131yla y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe giren 7445 say\u0131l\u0131 Kanun ile 6325 say\u0131l\u0131 Hukuk Uyu\u015fmazl\u0131klar\u0131nda Arabuluculuk Kanunu\u2019na eklenen 18\/B maddesi gere\u011fince, ta\u015f\u0131nmaz\u0131n devri veya ta\u015f\u0131nmaz \u00fczerindeki ayni haklara ili\u015fkin uyu\u015fmazl\u0131klar ile kira ili\u015fkisinden do\u011fan uyu\u015fmazl\u0131klarda dava a\u00e7\u0131lmadan \u00f6nce arabulucuya ba\u015fvurulmas\u0131 zorunlu dava \u015fart\u0131 haline getirilmi\u015ftir. Bu yasal de\u011fi\u015fiklik, tahliye davalar\u0131n\u0131n usul\u00fc y\u00f6n\u00fcnden k\u00f6kl\u00fc bir d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm yaratm\u0131\u015ft\u0131r. Yarg\u0131tay\u2019\u0131n en g\u00fcncel de\u011ferlendirmelerinde, dava \u015fart\u0131 arabuluculuk tutana\u011f\u0131n\u0131n dava a\u00e7\u0131l\u0131rken mahkemeye sunulmas\u0131 veya mahkemece verilen kesin s\u00fcre i\u00e7inde dosyaya kazand\u0131r\u0131lmas\u0131 gerekti\u011fi, aksi halde davan\u0131n usulden reddedilece\u011fi emredici kural olarak uygulanmaktad\u0131r. Kiraya veren, ister tahliye taahh\u00fcd\u00fcne, ister gereksinime, isterse iki hakl\u0131 ihtara dayans\u0131n, mahkemeye ba\u015fvurmadan \u00f6nce arabuluculuk s\u00fcrecini i\u015fletmek ve “anla\u015f\u0131lamad\u0131\u011f\u0131na dair son tutana\u011f\u0131” almak zorundad\u0131r. Ancak icra takibi yoluyla ba\u015flat\u0131lan tahliye s\u00fcre\u00e7lerinde (\u00f6rne\u011fin \u00f6rnek no 13 veya \u00f6rnek no 14 takipleri) takibe itiraz edilmesi \u00fczerine a\u00e7\u0131lacak itiraz\u0131n kald\u0131r\u0131lmas\u0131 ve tahliye davalar\u0131 bak\u0131m\u0131ndan icra mahkemelerinin g\u00f6rev alan\u0131na giren durumlarda arabuluculuk dava \u015fart\u0131n\u0131n aran\u0131p aranmayaca\u011f\u0131 hususu doktrinde ve derece mahkemelerinde tart\u0131\u015f\u0131lm\u0131\u015f, Yarg\u0131tay icra mahkemesinde a\u00e7\u0131lan itiraz\u0131n kald\u0131r\u0131lmas\u0131 ve tahliye davalar\u0131n\u0131n arabuluculuk dava \u015fart\u0131na tabi olmad\u0131\u011f\u0131, ancak Sulh Hukuk Mahkemesinde a\u00e7\u0131lacak itiraz\u0131n iptali ve tahliye davalar\u0131nda arabuluculu\u011fun zorunlu oldu\u011fu y\u00f6n\u00fcndeki karma i\u00e7tihat yap\u0131s\u0131n\u0131 oturtmu\u015ftur.
\nKira hukukundaki bir di\u011fer \u00f6nemli parametre ise 1 Temmuz 2024 tarihi itibar\u0131yla sona eren y\u00fczde yirmibe\u015flik yasal zam s\u0131n\u0131r\u0131d\u0131r. Bu ge\u00e7ici maddenin y\u00fcr\u00fcrl\u00fckten kalkmas\u0131yla birlikte konut kiralar\u0131nda uygulanacak tavan art\u0131\u015f oran\u0131, yeniden TBK m. 344 uyar\u0131nca bir \u00f6nceki kira y\u0131l\u0131nda t\u00fcketici fiyat endeksindeki (T\u00dcFE) twelve ayl\u0131k ortalamalara g\u00f6re de\u011fi\u015fim oran\u0131 olarak uygulanmaya ba\u015flanm\u0131\u015ft\u0131r. Bu durum, kira bedelinin tespiti davalar\u0131 ile temerr\u00fct ve iki hakl\u0131 ihtar nedeniyle tahliye davalar\u0131n\u0131 do\u011frudan etkilemi\u015ftir. Zira y\u00fczde yirmibe\u015flik s\u0131n\u0131r d\u00f6neminde yap\u0131lan yetersiz art\u0131\u015flar nedeniyle kiraya verenler eksik \u00f6deme gerek\u00e7esiyle temerr\u00fct takipleri ba\u015flatm\u0131\u015f, Yarg\u0131tay ise ge\u00e7ici madde d\u00f6neminde yasal s\u0131n\u0131r\u0131n \u00fczerinde yap\u0131lan anla\u015fmalar\u0131n ge\u00e7ersizli\u011fini korudu\u011funu, kirac\u0131n\u0131n yasal s\u0131n\u0131ra uygun yapt\u0131\u011f\u0131 \u00f6demelerin temerr\u00fct olu\u015fturmayaca\u011f\u0131n\u0131 karara ba\u011flam\u0131\u015ft\u0131r.
\nT\u00fcm bu kanuni d\u00fczenlemeler ve yarg\u0131 kararlar\u0131 bir arada de\u011ferlendirildi\u011finde, T\u00fcrk kira hukukunda kirac\u0131n\u0131n tahliyesine ili\u015fkin rejim, kat\u0131 \u015fekil \u015fartlar\u0131na ve s\u00fcrelere tabi tutulmu\u015f son derece teknik bir s\u00fcre\u00e7tir. Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131, bir taraftan kirac\u0131n\u0131n bar\u0131nma hakk\u0131n\u0131 ve hukuki g\u00fcvenli\u011fini korumaya \u00e7al\u0131\u015f\u0131rken, di\u011fer taraftan M\u00fclkiyet Hakk\u0131 k\u0131s\u0131tlanan kiraya verenin hakk\u0131n\u0131n \u00f6z\u00fcne dokunulmamas\u0131 ilkesi do\u011frultusunda dengeleyici bir i\u015flev g\u00f6rmektedir. Tahliye taahh\u00fctlerinde at\u0131lan imzalar\u0131n ba\u011flay\u0131c\u0131l\u0131\u011f\u0131, gereksinim iddialar\u0131n\u0131n somut delillerle ispat\u0131, s\u00fcrelerin g\u00fcn baz\u0131nda do\u011fru hesaplanmas\u0131 ve yeni d\u00f6nemde arabuluculuk dava \u015fart\u0131n\u0131n eksiksiz yerine getirilmesi tahliye istemlerinin kabul\u00fc i\u00e7in hayati \u00f6nem ta\u015f\u0131maktad\u0131r. M\u00fclkiyet hakk\u0131 ile kirac\u0131n\u0131n korunmas\u0131 aras\u0131ndaki hassas dengenin korunmas\u0131, ancak kanun maddelerinin Yarg\u0131tay\u2019\u0131n g\u00fcncel ve amaca uygun yorumlar\u0131yla birlikte uygulanmas\u0131 suretiyle m\u00fcmk\u00fcn olmaktad\u0131r. Uygulay\u0131c\u0131lar\u0131n ve hukuk\u00e7ular\u0131n, de\u011fi\u015fen mevzuat h\u00fck\u00fcmlerini Yarg\u0131tay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairesinin g\u00fcncel kararlar\u0131 \u0131\u015f\u0131\u011f\u0131nda b\u00fct\u00fcnc\u00fcl bir bak\u0131\u015f a\u00e7\u0131s\u0131yla analiz etmeleri, muhtemel hak kay\u0131plar\u0131n\u0131n \u00f6n\u00fcne ge\u00e7ilmesi bak\u0131m\u0131ndan zorunluluk arz etmektedir.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
T\u00fcrk kira hukuku, 6098 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nun y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesinden bu yana ve \u00f6zellikle son y\u0131llarda ya\u015fanan sosyo-ekonomik dalgalanmalar\u0131n etkisiyle uygulaman\u0131n en dinamik ve uyu\u015fmazl\u0131k potansiyeli en y\u00fcksek alanlar\u0131ndan biri haline gelmi\u015ftir. Ta\u015f\u0131nmaz m\u00fclkiyeti ile bar\u0131nma hakk\u0131 gibi iki temel anayasal de\u011ferin kesi\u015fim noktas\u0131nda yer alan kira s\u00f6zle\u015fmeleri, kanun koyucu taraf\u0131ndan tarihsel s\u00fcre\u00e7 i\u00e7erisinde genel […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3150,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[38],"tags":[],"class_list":["post-3151","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gayrimenkul"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3151","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3151"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3151\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3150"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3151"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3151"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hukuk.name\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3151"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}